МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ
ГОУВПО "Удмуртської ДЕРЖАВНИЙ УНІВЕРСИТЕТ"
Інститут економіки та управління
Кафедра галузевої економіки
Курсова робота
з дисципліни: "Управління інфраструктурою організації"
на тему: Застосування фасиліті менеджменту для оптимального управління об'єктом нерухомості
(На прикладі МУДОД "МК ДЮСШ")
Виконала: студентка
гр.060801-51 О.М. Шабурова
Перевірив:
доцент А.В. Литвин
Іжевськ 2008
ЗМІСТ
ВСТУП. 2
1. Основні параметри об'єкта дослідження. 2
2. Завдання, напрямки фасиліті менеджменту. 2
3. Пропозиції щодо практичного застосування .. 2
3.1. Технічне управління будівлею. 2
3.2. Управління інфраструктурою будівлі. 2
3.3. Комерційне управління будівлею. 2
ВИСНОВОК. 2
Список літератури .. 2
Тим часом міста і муніципальні освіти, будучи найбільшими власниками об'єктів нерухомості, витрачають значну частину своїх бюджетів на утримання і експлуатацію останніх, особливо в соціальній сфері, тобто шкіл, лікарень, дитячих садів, муніципального житлового фонду. Фонд будівель в країні становить близько 2,6 млрд. м2 загальної площі і тільки на їх опалення і міське водопостачання витрачається близько 200 млн. тонн умовного палива (25% енергоресурсів країн). Звідси, стає ясно, що значний потенціал енергоспоживання таїться безпосередньо в самій будівлі. Саме на цьому пункті базується відносно нове для Росії напрямок практичного менеджменту - фасиліті менеджмент.
Одним із шляхів зниження витрат, є ефективна експлуатація наявної в розпорядженні міст нерухомості, і, як наслідок, концентрація підприємств, організацій на своїй основній професійної діяльності. Наприклад, неможливо продуктивно працювати в приміщенні, яке погано освітлене, в якому холодно або брудно. На жаль, сьогодні управління більшістю об'єктів нерухомості складається з неймовірного кількості договорів, а витрати на утримання та експлуатацію будівель, споруд поглинають величезні суми (наприклад, видатки на житлово-комунальне господарство, становлять 30-40% бюджету міста).
Нежиле приміщення триповерхова будівля передана з балансу Комітету з фізичної культури і спорту Адміністрації м. Іжевська на баланс, в оперативне управління муніципальної установи додаткової освіти МУДОД "МК ДЮСШ" в 2001 році (Додаток 1,2,3).
Загальна площа становить 2 596.7 м2;
Рік введення: грудень 1964 року;
Первісна (балансова) вартість: 129 800 000-00 руб.;
Знос на 1.05. 1999 р.: 20 768 000-00 руб.;
Залишкова вартість на 1.05. 1999 р.: 109032 000-00 руб.
Існує досить багато визначень і тлумачень терміну ФМ, які за змістом лише частково відрізняються один від одного. Наведемо спочатку чотири найбільш відомих, як вихідний пункт для подальших міркувань:
Фасіліті менеджмент - це практика координації реальних робочих місць з людьми, з роботою організації. При цьому ФМ об'єднує в собі основи економіки підприємства, архітектури, інженерії та управління персоналом (американський підхід);
Фасіліті менеджмент - це цілісна стратегічна програма з підтримки в постійній готовності всіх систем і підсистем будівлі та відповідності їх вимогам, що змінюються (європейський підхід);
Фасіліті менеджмент - це розгляд, аналіз та оптимізація всіх значущих, в сенсі витрат, процесів навколо будівлі, будь-якого іншого об'єкта або проведеної на підприємстві роботи (послуги), які не відносяться до основної діяльності організації (німецький союз фасиліті менеджменту);
Фасіліті менеджмент - це сукупність всіх робіт (послуг) для оптимального використання виробничої інфраструктури об'єкта на основі єдиної стратегії (асоціація менеджерів Німеччини).
Узагальнюючи представлені вище формулювання, можна сказати, що ФМ - це напрям менеджменту, яке базується на наступних поняттях: цілісність, чіткість і життєвий цикл. Таким чином, можна трактувати ФМ як стратегічну концепцію для організації, управління та ефективного використання всіх матеріальних ресурсів усередині будівлі. Під матеріальними ресурсами (Facilities) розуміються всі земельні ділянки, будівлі, будівлі, інфраструктура, прилади, машини і т.д. Ці ресурси являють собою, з точки зору економіста - засоби виробництва, бухгалтера - матеріальні активи, юриста - рухоме і нерухоме майно. При цьому розглядаються адміністративні і промислові будівлі, магазини та інші види нерухомості.
Розглянемо складові ФМ більш докладно.
Перший суттєвий аспект ФМ - це цільне, всебічний розгляд і облік всіх матеріальних ресурсів з різних позицій. Якщо раніше, наприклад, для вирішення питань всередині окремих служб підприємства інформація використовувалася і була достатньою лише в межах їх власних повноважень та компетенції, то зараз в центрі уваги знаходиться відповідний ресурс, який розглядається всіма з різних точок зору. Перефразовуючи відому приказку, можна сказати, що доводиться "бачити далі власного носа".
ФМ поєднує в собі не тільки технічні або економічні завдання, але і практично координує їх між собою, що є найважливішим.
Наступний аспект - це стосунки між власником і користувачем будівлі, об'єкта. Обидва вони мають зовсім різні точки зору на наявну в їх розпорядженні нерухомість і чекають відповідно протилежні результати. Власник (інвестор) розглядає її як об'єкт інвестицій і тримає у фокусі очікувану ренту. Користувач - навпаки очікує оптимальної підтримки виробничих процесів, що протікають в будівлі, гарного сервісу, що відповідає якості, а головне - низьких витрат. Звідси стає зрозуміло, чому життєвий цикл є важливою складовою ФМ. ФМ бере до уваги кожну окрему фазу життєвого циклу матеріального ресурсу, наприклад, якщо цей будинок, то воно розглядається від моменту його задуму, через проектування, будівництво, передачу користувачеві, експлуатацію, до моменту його реконструкції або знесення. Відомо, що витрати, що виникають при експлуатації будівлі, можуть бути передбачені вже на стадії проектування і приблизно рівні кошторисної вартості будівництва через 7 років після початку експлуатації. Крім того, при середньому терміні життя будівлі 50 років, період його експлуатації дорівнює 45 років і витрати на утримання та експлуатацію становлять 80-90% всіх витрат.
Третя складова ФМ - це чіткість, ясність всіх процесів усередині підприємства. Мета - кришталево прозоре підприємство, в якому постійно є вся інформація про матеріальні ресурси та їх використанні.
Завдання фасиліті менеджменту:
Перше завдання - економія коштів при експлуатації будівлі. Вона досягається двома шляхами: скороченням витрат на споживані будівлею ресурси, в першу чергу енергетичні, і оптимальним розміщенням обладнання та персоналу.
Друге завдання - забезпечення комфортного виконання протікають в будівлі бізнес-процесів, в першу чергу підтримку помешкань оптимальних параметрів навколишнього середовища.
Третя, але далеко не остання за значенням завдання, - здатність служб і підсистем будівлі запобігати виникненню екстремальних ситуацій, а при їх появі - запобігати або скорочувати до мінімуму матеріальні втрати.
З технічної точки зору всі три завдання пов'язані між собою. У той же час організаційно вони можуть деякою мірою вступати в протиріччя один з одним. Наприклад, забезпечення режиму безпеки в будівлі може вступити в конфлікт з вимогою простоти переміщення працівників усередині нього. Таким чином, необхідно зважити всі "за" і "проти" для знаходження розумного балансу.
Виділяють три напрямки фасиліті менеджменту:
Технічне управління будівлею включає в себе всі роботи, які необхідні для утримання та оптимальної експлуатації будівельних і технічних приладів будівлі.
Технічне управління - в нього входять:
· Управління енергопостачанням та енергозбереженням;
· Управління технічним обслуговуванням сантехніки, ліфтів, систем вентиляції та кондиціонування, освітлення сигналізації;
· Управління мережами ЕОМ;
· Управління системою видалення відходів.
Управління інфраструктурою будівлі охоплює весь комплекс послуг, які покращують практичне використання будівлі. Управління інфраструктурою - в нього входять:
· Управління організацією робочих місць;
· Управління системою безпеки;
· Управління відпочинком і системою харчування персоналу;
· Управління засобами зв'язку;
· Управління евакуацією та переїздами;
· Управління прибиранням приміщень.
Комерційне управління будівлею включає всі роботи (послуги) з технічного управління та управління інфраструктурою з точки зору економіки нерухомості. Комерційне управління включає:
· Управління проектами ремонтів реконструкції;
· Управління договорами з експлуатації;
· Управління орендою;
· Управління закупівлями і використання інвентарю;
· Кошториси розрахунки, контроль фінансів.
Всі три вищеперелічені напрямки повинні розглядатися в контексті площ, якими володіє організація, що займає об'єкт нерухомості. Як відомо, будь-яка організація складається з трьох підсистем: виробничої, адміністративної та підсистемою їх забезпечення.
Управління виробництвом ніколи не пов'язувало безпосередньо створення сприятливих умов праці з економічним вигодами, тому всі життєзабезпечуючі функції були закріплені за різними підрозділами організаційної структури. В основному всі вони знаходилися у веденні головного інженера. Їх ділили між собою відділ головного енергетика, відділ головного механіка, господарський відділ, відділ охорони праці, служба позавідомчої охорони.
Практично будь-яка організація володіє сьогодні великим набором різних сервісних служб, управління якими багато в чому зводиться координацією зусиль цих підрозділів. Всі ці служби, помітно різняться між собою, повинні діяти не порізно, а як єдиний комплекс. Проте, в переважній більшості російських організацій, вони функціонують автономно поза всякою координації з один одним. Підпорядкування одному адміністративному особі (заступник директора з загальних питань або проректору з господарської частини, або керуючому справами і т.п.) не усуває того факту, що кожна служба ревно оберігає власну "територію". Вся сервісна частина організації в цілому представляє досить механічний набір служб, що виконують свої вузькопрофесійні обов'язки. А це одна з причин того, що багато напрямків та сфери діяльності організації на сьогоднішній день вислизають з поля зору сервісних служб. Тільки в тому випадку злагодженого функціонування можливе досягнення ними свого завдання. Такою є періодичне зниження внутрішніх витрат організації. Саме це має бути ключовим моментом в роботі фахівця з управління службами забезпечення. Так, наприклад, важливими напрямками економії внутрішніх невиробничих витрат можуть бути такі заходи, як: організація внутрішнього простору, забезпечення оптимальної конфігурації інженерних та інформаційних мереж, організація ефективного робочого місця.
Сучасною тенденцією є також небажання організації містити в своєму складі весь комплекс служб забезпечення. Все більше і більше організацій для виконання функцій, які зазвичай покладалися на штатних співробітників, наймають консультантів з боку або залучають для цієї мети більш дрібні фірми. Наприклад, вважають за краще виводити за штат або передавати іншій організації обслуговуючий персонал: прибиральниць, водіїв, кур'єрів, охорону і т.д. Відбувається це з двох причин: по-перше, чим менше чисельність співробітників, тим менше фонд заробітної плати і тим менше податків платить організація, по-друге, менше фонд заробітної плати - менша собівартість продукції. Даний напрямок отримало назву - оутсерсінг (outcourcing).
Іншим цікавим напрямком є контрактінг (contracting), коли адміністрація муніципального освіти укладає спеціальний договір з фірмою-виробником конкретного обладнання (наприклад, систем опалення, вентиляції і кондиціонування): адміністрація - фірма - виробник - муніципальне установа, який дозволить знизити відповідні витрати в муніципальних установах (школах, палацах культури, театрах) за рахунок встановлення сучасного обладнання з подальшим викупом його адміністрацією. Після повної оплати встановленого обладнання воно переходить у власність адміністрації, а саме муніципальне установа значно знижує свої витрати на даний ресурс і тим самим зменшує навантаження на місцевий бюджет.
ГОУВПО "Удмуртської ДЕРЖАВНИЙ УНІВЕРСИТЕТ"
Інститут економіки та управління
Кафедра галузевої економіки
Курсова робота
з дисципліни: "Управління інфраструктурою організації"
на тему: Застосування фасиліті менеджменту для оптимального управління об'єктом нерухомості
(На прикладі МУДОД "МК ДЮСШ")
Виконала: студентка
гр.060801-51 О.М. Шабурова
Перевірив:
доцент А.В. Литвин
Іжевськ 2008
ЗМІСТ
ВСТУП. 2
1. Основні параметри об'єкта дослідження. 2
2. Завдання, напрямки фасиліті менеджменту. 2
3. Пропозиції щодо практичного застосування .. 2
3.1. Технічне управління будівлею. 2
3.2. Управління інфраструктурою будівлі. 2
3.3. Комерційне управління будівлею. 2
ВИСНОВОК. 2
Список літератури .. 2
ВСТУП
Сучасна російська економіка протягом тривалого часу перебуває в стані структурної перебудови. У найбільш тяжкому становищі, як відомо, виявилася невиробнича сфера: дефіцит більшості міських та республіканських бюджетів з одного боку, а також поганий харч, непрофесійне управління нерухомістю, і посилення відомчого монополізму, з іншого, призвело до того, що більшість, наприклад, муніципальних підприємств буквально змушені боротися за виживання і шукати шляхи для зниження своїх витрат, витрат. Пропоновані останнім часом різні програми ресурсо-і енергозбереження зачіпають проблему лише частково і, як правило, з технічної точки зору (установка сучасного устаткування, впровадження прогресивних технологій, приладів обліку тощо). Що знову ж таки веде до збільшення фінансового навантаження на відповідний бюджет, а беручи до уваги відсутність інтересу з боку потенційних інвесторів, неможливості їх реалізації.Тим часом міста і муніципальні освіти, будучи найбільшими власниками об'єктів нерухомості, витрачають значну частину своїх бюджетів на утримання і експлуатацію останніх, особливо в соціальній сфері, тобто шкіл, лікарень, дитячих садів, муніципального житлового фонду. Фонд будівель в країні становить близько 2,6 млрд. м2 загальної площі і тільки на їх опалення і міське водопостачання витрачається близько 200 млн. тонн умовного палива (25% енергоресурсів країн). Звідси, стає ясно, що значний потенціал енергоспоживання таїться безпосередньо в самій будівлі. Саме на цьому пункті базується відносно нове для Росії напрямок практичного менеджменту - фасиліті менеджмент.
Одним із шляхів зниження витрат, є ефективна експлуатація наявної в розпорядженні міст нерухомості, і, як наслідок, концентрація підприємств, організацій на своїй основній професійної діяльності. Наприклад, неможливо продуктивно працювати в приміщенні, яке погано освітлене, в якому холодно або брудно. На жаль, сьогодні управління більшістю об'єктів нерухомості складається з неймовірного кількості договорів, а витрати на утримання та експлуатацію будівель, споруд поглинають величезні суми (наприклад, видатки на житлово-комунальне господарство, становлять 30-40% бюджету міста).
1. Основні параметри об'єкта дослідження
Об'єктом дослідження є адміністративна будівля, що знаходяться за адресою: 426004, Росія, Удмуртська Республіка, м. Іжевськ, вул. Радянська, 35.Нежиле приміщення триповерхова будівля передана з балансу Комітету з фізичної культури і спорту Адміністрації м. Іжевська на баланс, в оперативне управління муніципальної установи додаткової освіти МУДОД "МК ДЮСШ" в 2001 році (Додаток 1,2,3).
Загальна площа становить 2 596.7 м2;
Рік введення: грудень 1964 року;
Первісна (балансова) вартість: 129 800 000-00 руб.;
Знос на 1.05. 1999 р.: 20 768 000-00 руб.;
Залишкова вартість на 1.05. 1999 р.: 109032 000-00 руб.
2. Завдання, напрямки фасиліті менеджменту
Фасіліті менеджмент (ФМ) представляє собою практичний метод, який передбачає аналіз, документування та оптимізацію всіх, значущі з точки зору витрат, процесів, що протікають в будівлях, спорудах та інших об'єктах, з урахуванням реальних робочих місць та інтересів користувача (власника) будинку. При цьому мова йде не стільки про короткочасне зниження витрат, скільки про вироблення передумов для зменшення їх в майбутньому.Існує досить багато визначень і тлумачень терміну ФМ, які за змістом лише частково відрізняються один від одного. Наведемо спочатку чотири найбільш відомих, як вихідний пункт для подальших міркувань:
Фасіліті менеджмент - це практика координації реальних робочих місць з людьми, з роботою організації. При цьому ФМ об'єднує в собі основи економіки підприємства, архітектури, інженерії та управління персоналом (американський підхід);
Фасіліті менеджмент - це цілісна стратегічна програма з підтримки в постійній готовності всіх систем і підсистем будівлі та відповідності їх вимогам, що змінюються (європейський підхід);
Фасіліті менеджмент - це розгляд, аналіз та оптимізація всіх значущих, в сенсі витрат, процесів навколо будівлі, будь-якого іншого об'єкта або проведеної на підприємстві роботи (послуги), які не відносяться до основної діяльності організації (німецький союз фасиліті менеджменту);
Фасіліті менеджмент - це сукупність всіх робіт (послуг) для оптимального використання виробничої інфраструктури об'єкта на основі єдиної стратегії (асоціація менеджерів Німеччини).
Узагальнюючи представлені вище формулювання, можна сказати, що ФМ - це напрям менеджменту, яке базується на наступних поняттях: цілісність, чіткість і життєвий цикл. Таким чином, можна трактувати ФМ як стратегічну концепцію для організації, управління та ефективного використання всіх матеріальних ресурсів усередині будівлі. Під матеріальними ресурсами (Facilities) розуміються всі земельні ділянки, будівлі, будівлі, інфраструктура, прилади, машини і т.д. Ці ресурси являють собою, з точки зору економіста - засоби виробництва, бухгалтера - матеріальні активи, юриста - рухоме і нерухоме майно. При цьому розглядаються адміністративні і промислові будівлі, магазини та інші види нерухомості.
Розглянемо складові ФМ більш докладно.
Перший суттєвий аспект ФМ - це цільне, всебічний розгляд і облік всіх матеріальних ресурсів з різних позицій. Якщо раніше, наприклад, для вирішення питань всередині окремих служб підприємства інформація використовувалася і була достатньою лише в межах їх власних повноважень та компетенції, то зараз в центрі уваги знаходиться відповідний ресурс, який розглядається всіма з різних точок зору. Перефразовуючи відому приказку, можна сказати, що доводиться "бачити далі власного носа".
ФМ поєднує в собі не тільки технічні або економічні завдання, але і практично координує їх між собою, що є найважливішим.
Наступний аспект - це стосунки між власником і користувачем будівлі, об'єкта. Обидва вони мають зовсім різні точки зору на наявну в їх розпорядженні нерухомість і чекають відповідно протилежні результати. Власник (інвестор) розглядає її як об'єкт інвестицій і тримає у фокусі очікувану ренту. Користувач - навпаки очікує оптимальної підтримки виробничих процесів, що протікають в будівлі, гарного сервісу, що відповідає якості, а головне - низьких витрат. Звідси стає зрозуміло, чому життєвий цикл є важливою складовою ФМ. ФМ бере до уваги кожну окрему фазу життєвого циклу матеріального ресурсу, наприклад, якщо цей будинок, то воно розглядається від моменту його задуму, через проектування, будівництво, передачу користувачеві, експлуатацію, до моменту його реконструкції або знесення. Відомо, що витрати, що виникають при експлуатації будівлі, можуть бути передбачені вже на стадії проектування і приблизно рівні кошторисної вартості будівництва через 7 років після початку експлуатації. Крім того, при середньому терміні життя будівлі 50 років, період його експлуатації дорівнює 45 років і витрати на утримання та експлуатацію становлять 80-90% всіх витрат.
Третя складова ФМ - це чіткість, ясність всіх процесів усередині підприємства. Мета - кришталево прозоре підприємство, в якому постійно є вся інформація про матеріальні ресурси та їх використанні.
Завдання фасиліті менеджменту:
Перше завдання - економія коштів при експлуатації будівлі. Вона досягається двома шляхами: скороченням витрат на споживані будівлею ресурси, в першу чергу енергетичні, і оптимальним розміщенням обладнання та персоналу.
Друге завдання - забезпечення комфортного виконання протікають в будівлі бізнес-процесів, в першу чергу підтримку помешкань оптимальних параметрів навколишнього середовища.
Третя, але далеко не остання за значенням завдання, - здатність служб і підсистем будівлі запобігати виникненню екстремальних ситуацій, а при їх появі - запобігати або скорочувати до мінімуму матеріальні втрати.
З технічної точки зору всі три завдання пов'язані між собою. У той же час організаційно вони можуть деякою мірою вступати в протиріччя один з одним. Наприклад, забезпечення режиму безпеки в будівлі може вступити в конфлікт з вимогою простоти переміщення працівників усередині нього. Таким чином, необхідно зважити всі "за" і "проти" для знаходження розумного балансу.
Виділяють три напрямки фасиліті менеджменту:
Технічне управління будівлею включає в себе всі роботи, які необхідні для утримання та оптимальної експлуатації будівельних і технічних приладів будівлі.
Технічне управління - в нього входять:
· Управління енергопостачанням та енергозбереженням;
· Управління технічним обслуговуванням сантехніки, ліфтів, систем вентиляції та кондиціонування, освітлення сигналізації;
· Управління мережами ЕОМ;
· Управління системою видалення відходів.
Управління інфраструктурою будівлі охоплює весь комплекс послуг, які покращують практичне використання будівлі. Управління інфраструктурою - в нього входять:
· Управління організацією робочих місць;
· Управління системою безпеки;
· Управління відпочинком і системою харчування персоналу;
· Управління засобами зв'язку;
· Управління евакуацією та переїздами;
· Управління прибиранням приміщень.
Комерційне управління будівлею включає всі роботи (послуги) з технічного управління та управління інфраструктурою з точки зору економіки нерухомості. Комерційне управління включає:
· Управління проектами ремонтів реконструкції;
· Управління договорами з експлуатації;
· Управління орендою;
· Управління закупівлями і використання інвентарю;
· Кошториси розрахунки, контроль фінансів.
Всі три вищеперелічені напрямки повинні розглядатися в контексті площ, якими володіє організація, що займає об'єкт нерухомості. Як відомо, будь-яка організація складається з трьох підсистем: виробничої, адміністративної та підсистемою їх забезпечення.
Управління виробництвом ніколи не пов'язувало безпосередньо створення сприятливих умов праці з економічним вигодами, тому всі життєзабезпечуючі функції були закріплені за різними підрозділами організаційної структури. В основному всі вони знаходилися у веденні головного інженера. Їх ділили між собою відділ головного енергетика, відділ головного механіка, господарський відділ, відділ охорони праці, служба позавідомчої охорони.
Практично будь-яка організація володіє сьогодні великим набором різних сервісних служб, управління якими багато в чому зводиться координацією зусиль цих підрозділів. Всі ці служби, помітно різняться між собою, повинні діяти не порізно, а як єдиний комплекс. Проте, в переважній більшості російських організацій, вони функціонують автономно поза всякою координації з один одним. Підпорядкування одному адміністративному особі (заступник директора з загальних питань або проректору з господарської частини, або керуючому справами і т.п.) не усуває того факту, що кожна служба ревно оберігає власну "територію". Вся сервісна частина організації в цілому представляє досить механічний набір служб, що виконують свої вузькопрофесійні обов'язки. А це одна з причин того, що багато напрямків та сфери діяльності організації на сьогоднішній день вислизають з поля зору сервісних служб. Тільки в тому випадку злагодженого функціонування можливе досягнення ними свого завдання. Такою є періодичне зниження внутрішніх витрат організації. Саме це має бути ключовим моментом в роботі фахівця з управління службами забезпечення. Так, наприклад, важливими напрямками економії внутрішніх невиробничих витрат можуть бути такі заходи, як: організація внутрішнього простору, забезпечення оптимальної конфігурації інженерних та інформаційних мереж, організація ефективного робочого місця.
Сучасною тенденцією є також небажання організації містити в своєму складі весь комплекс служб забезпечення. Все більше і більше організацій для виконання функцій, які зазвичай покладалися на штатних співробітників, наймають консультантів з боку або залучають для цієї мети більш дрібні фірми. Наприклад, вважають за краще виводити за штат або передавати іншій організації обслуговуючий персонал: прибиральниць, водіїв, кур'єрів, охорону і т.д. Відбувається це з двох причин: по-перше, чим менше чисельність співробітників, тим менше фонд заробітної плати і тим менше податків платить організація, по-друге, менше фонд заробітної плати - менша собівартість продукції. Даний напрямок отримало назву - оутсерсінг (outcourcing).
Іншим цікавим напрямком є контрактінг (contracting), коли адміністрація муніципального освіти укладає спеціальний договір з фірмою-виробником конкретного обладнання (наприклад, систем опалення, вентиляції і кондиціонування): адміністрація - фірма - виробник - муніципальне установа, який дозволить знизити відповідні витрати в муніципальних установах (школах, палацах культури, театрах) за рахунок встановлення сучасного обладнання з подальшим викупом його адміністрацією. Після повної оплати встановленого обладнання воно переходить у власність адміністрації, а саме муніципальне установа значно знижує свої витрати на даний ресурс і тим самим зменшує навантаження на місцевий бюджет.
3. Пропозиції щодо практичного застосування
Проблеми технічного управління |
Проблеми управління інфраструктурою |
Проблеми комерційного управління |
Проблеми фасиліті менеджменту |
Пошук і пропозиції варіантів рішення |
Перевірка обгрунтованості наданої кошторисної документації |
Вибір оптимального варіанту рішення і його узгодження |
Стратегії та заходи ФМ розробляються в залежності від цілей підприємства і можуть дуже сильно відрізнятися один від одного. Характерно одне: концепція використання всіх матеріальних ресурсів у комбінації з трьома складовими ФМ. Це надає для підприємства додаткові можливості економії, тому що після оптимізації виробництва, зміцнення керівництва підприємством, залишається тільки оптимізувати його матеріальні ресурси, тобто будинки, інфраструктуру, машини. Для більшості російських підприємств введення елементів ФМ необхідно для того, щоб навчитися отримувати прибуток з наявних у їхньому розпорядженні ресурсів шляхом оптимального їх використання, що вкрай важливо в сучасних умовах. На малюнку 1 представлена блок-схема практичного застосування ФМ.
Рисунок 1 - Блок-схема практичного застосування фасиліті менеджменту
3.1. Технічне управління будівлею
Одним з найважливіших на сьогодні проблемою є скорочення витрат за рахунок економії енергоресурсів. Незважаючи на спад виробництва за останні роки, споживання електроенергії в окремих регіонах залишилося на колишньому рівні, а подекуди навіть збільшилася. На сьогоднішній день через багаторазового подорожчання енергоресурсів їх частка в собівартості продукції промислових підприємств, а також в сумарних витратах з експлуатації будівель різко зросла. Говорити про економію коштів без їх урахування безглуздо. Зрозуміло, будь-яка організація знає, скільки вона витрачає на місяць на електрику або опалювання, але знання це грунтується на приходять від комунальних служб рахунках. Як показує практика, більшість організацій далеко не впевнені в тому, що вони платять саме за те, що отримують як у сенсі кількості, так і в сенсі якості. Крім того, оплата йде, як правило, по одноставочному тарифом. Необхідно ввести роздільний облік з розбивкою за тарифами і часу доби.Управління енергоресурсами - це комплекс робіт по збору, обробці, та аналізу всіх споживаних будівлею енергоресурсів таких як:
· Аналіз всіх споживаних енергоресурсів по підрозділах (площами);
· Визначення потенціалу для оптимізації споживаних енергоресурсів;
· Планування енергозберігаючих заходів;
· Реалізація цих заходів;
· Розрахунок рентабельності і доказ економії.
Для досліджуваного установи витрати на комунальні послуги займають значну частку витрат (Таблиця 1). У період з 2006 по 2007 рік відбулося досить значне збільшення загальних витрат з 6217,4 до 7388,9 тис. руб., тобто приріст склав 1171,5 тис. руб. або 18,8%.
Таблиця 1 - Порівняльний аналіз кошторису на 2006 і 2007 рр..
| Найменування статей | Значення | Приріст | ||||
| за 2006р. | за 2007р. | тис. руб. | % | |||
| тис. руб. | % | тис. руб. | % | |||
| ВИТРАТИ | 6181,4 | 99,4 | 7335,9 | 99,3 | 1154,5 | 18,7 |
| Оплата праці та нарахування на оплату праці | 5689,7 | 91,3 | 6777,2 | 91,1 | 1087,5 | 19,1 |
| Заробітна плата | 4330,3 | 69,6 | 5270,6 | 71,3 | 940,3 | 21,7 |
| Інші виплати | 34,2 | 0,6 | 39 | 0,5 | 4,8 | 14 |
| Нарахування на оплату праці | 1325,2 | 21,7 | 1428,6 | 19,3 | 103,4 | 7,8 |
| Придбання послуг | 450,5 | 7,3 | 508,9 | 6,9 | 58,4 | 13,0 |
| Послуги зв'язку | 6,1 | 0,1 | 7,2 | 0,1 | 1,1 | 18,0 |
| Транспортні послуги | - | - | - | - | - | - |
| Комунальні послуги | 353,2 | 5,7 | 403,7 | 5,5 | 50,5 | 14,3 |
| Орендна плата за користування майном | - | - | - | - | - | - |
| Послуги з утримання майна | 50,0 | 0,8 | 53,5 | 0,7 | 3,5 | 7 |
| Інші послуги | 41,2 | 0,7 | 44,5 | 0,6 | 3,3 | 8 |
| Соціальне забезпечення | 0,0 | - | 0,0 | - | 0,0 | - |
| Пенсії, допомоги та виплати з пенсійного, соціального і медичного страхування населення | 0,0 | - | 0,0 | - | 0,0 | - |
| Посібники з соціальної допомоги населенню | 0,0 | - | 0,0 | - | 0,0 | - |
| Пенсії, допомоги, що виплачуються організаціями сектору державного управління | 0,0 | - | 0,0 | - | 0,0 | - |
| Інші витрати | 41,2 | 0,6 | 49,8 | 0,7 | 8,6 | 20,9 |
| НАДХОДЖЕННЯ нефінансові активи | 36 | 0,6 | 53,0 | 0,7 | 17 | 47,2 |
| Збільшення вартості основних засобів | 23 | 0,4 | 35,0 | 0,5 | 12 | 52,2 |
| Збільшення вартості нематеріальних активів | - | - | - | - | - | - |
| Збільшення вартості матеріальних запасів | 13 | 0,2 | 18 | 0,2 | 5 | 38,5 |
| РАЗОМ ВИТРАТ | 6217,4 | 100 | 7388,9 | 100 | 1171,5 | 18,8 |
Модернізація - це перелік робіт або послуг з поліпшення фактичного стану всіх технічних приладів та систем будівлі з метою приведення останніх у відповідність з наявним рівнем розвитку техніки і підвищення ефективності їх робіт.
Реконструкція - це зміна кількісних характеристик будівлі.
Найбільш важливою з перерахованих вище проблем є управління енергоресурсами будівлі, тому що витрати за цією статтею становлять значну частину бюджету організації.
Для вирішення цієї проблеми можливі наступні варіанти:
· Встановлення приладів обліку тепла;
· Встановлення пристроїв регулювання систем опалення;
· Вдосконалення теплозахисту будівлі шляхом установки склопакетів;
· Удосконалення систем електропостачання з допомогою заміни існуючих світильників на енергозберігаючі;
· Удосконалення систем енергопостачання за допомогою системи управління освітленням.
Найбільш оптимальним варіантом буде установка пристроїв регулювання системи опалення та приладів обліку тепла.
Контроль за тепловим пунктом необхідний не тільки для перевірки приходять рахунків, але і для запобігання серйозних штрафів. Справа в тому, що енергетики встановлюють обмеження на вихідні параметри теплового пункту - температуру, тиск на виході і цілий ряд інших параметрів споживання тепла. Якщо температура вибивається з нормативного діапазону, то це інтерпретується ними як неоптимальний витрата тепла. Тиск також має підтримуватися на певному рівні, так як воно впливає на роботу всієї системи забезпечення теплом. Вихід цих та інших параметрів за межі нормативів призводить до накладення на споживача великих штрафів.
Одним із способів економії тепла є зниження температури батарей під час відлиги, у нічний час, під час вихідних або канікул. Цього домагаються шляхом скорочення входить в теплообмінник потоку води таким чином, щоб вихідні параметри знаходилися в межах відповідної норми. Контроль за тепловим пунктом дозволить також оскаржити рахунку на оплату у разі неадекватного якості послуг. Наприклад, якщо температура підводиться води помітно менше стандартної, то споживач може заявити, що підводиться тепла було недостатньо для підтримки в приміщеннях нормальної температури. При наявності документованого підтвердження шанси виграти в такому спорі дуже великі.
Деталізувати витрата тепла усередині будівлі в цьому випадку можна емпіричним шляхом, варіюючи подачу тепла в приміщення і контролюючи зміна в них температури і загальної витрати тепла. Очевидно, що методика розрахунків за результатами подібних експериментів навряд чи буде дуже складною.
Таким чином, при застосування цього методу підприємство зможе скоротити витрати на теплопостачання за рахунок зниження споживаного тепла.
3.2. Управління інфраструктурою будівлі
Однією з проблем управління інфраструктурою будівлі є управління охороною та безпекою будівлі.Управління охороною та безпекою будівлі - це комплекс заходів щодо забезпечення безпеки будівель та їх користувачів від проникнення сторонніх осіб шляхом обману або злому, таких як:
Контроль входу і виходу в будівлю;
Система внутрішнього відеоспостереження;
Охорона об'єктів у нічний час;
Особливі спостереження.
Ця проблема є актуальною, так як це дитячий заклад.
Другу основну проблему, яку можна виділити - це управління системою харчування і відпочинку персоналу. Ця проблема включає совокупнсть робіт із забезпечення громадського харчування персоналу будинку, а також організація місць відпочинку:
Доставка та приготування продуктів харчування для їдальні і буфетів;
Обладнання та утримання приміщень у відповідності з необхідними нормами;
Обладнання та утримання приміщень для відпочинку персоналу.
Ця проблема є актуальною у зв'язку з тим, що тренування в ДЮСШ проходять протягом всього дня і у співробітників є тільки одне місце для відпочинку - це тренерська, в якій дуже мало місця і яка погано обладнана, місце прийому їжі також знаходиться в цій кімнаті.
Головною проблемою можна виділити управління охороною та безпекою будівлі, тому що це дитяча установа, яка ніяк не охороняється і будь-хто може потрапити всередину без особливих проблем. Сторож є тільки в нічний час доби.
Рішенням даної проблеми може стати встановлення системи безпеки:
1. Система контролю і управління доступом;
2. Система тривожної сигналізації;
3. Система охоронно-пожежної сигналізації;
4. Система телевізійного спостереження.
Система контролю і управління доступом забезпечує розмежування доступу в будівлю. До складу системи входять турнікет і пристрої автоматичної ідентифікації: контролери, зчитувачі, безконтактні ідентифікатори.
Тривожна сигналізація застосовується у разі виникнення позаштатної ситуації. Робочі місця обладнані, приховано встановленими кнопками, сигнал з яких виводиться на пост відомчої охорони. Всі приміщення обладнані двухрубежной системою охоронної сигналізації на основі магнітоконтактні і об'ємних сповіщувачів.
Система охоронно-пожежної сигналізації побудована на основі інтегрованої системи охорони "Оріон" і охоплює всі приміщення об'єкта. Збір, обробка, відображення і реєстрація повідомлень про стан системи здійснюється контролером системи, встановленому на посаді відомчої охорони. Всі сповіщувачі системі є адресними, що дозволяє однозначно ідентифікований місце спрацювання або несправність системи.
Для управління системою безпеки передбачений персональний комп'ютер з встановленим автоматизованим робочому місцем "Оріон". Система телевізійного спостереження здійснює візуальний контроль обстановки в коридорах і зовні будівлі. Система забезпечує створення архіву відеозаписів з можливістю подальшого перегляду. Запис можливий як у цілодобовому режимі, так і в режимі подій з випереджаючої записом. При цьому використовується детектор руху - при наявності руху в кадрі система автоматично починає записувати відеоінформацію з моменту, що передує початку руху.
Для ДЮСШ найменш витратним буде установка системи контролю та управління доступом, який обмежить прохід сторонніх людей у приміщення.
Здійснення цих заходів дозволить забезпечити безпеку як працівників так і дітей, що займаються в цьому ДЮСШ.
3.3. Комерційне управління будівлею
На сьогоднішній день по комерційному управлінню будівлею можна назвати таку проблему:Управління площами і оренда - це комплекс робіт щодо раціонального використання та управління наявними площами та обсягами будівлі:
· Облік всіх наявних площ і обсягів;
· Поділ площ за витратами а їх використання;
· Документування відомостей про використання площ;
· Розрахунок орендної плати;
· Пошук орендарів;
· Організація переїздів.
Для МУДОД "МК ДЮСШ" характерно не 100% завантаження наявного у нього обладнання.
Поряд з приміщенням ДЮСШ знаходиться хокейна майданчик, на якій катаються діти і дорослі з біля лежачих будинків. МУДОД "МК ДЮСШ" може надати їм такі послуги як:
· Вільний прокат ковзанів;
· Платна заточування ковзанів;
· Надання приміщень для переодягання та зберігання речей, що катаються.
Оптимальним є платна заточення ковзанів, так як її можуть проводити практично весь час (на відміну від прокату, тому що це веде до зношування інвентарю і не завжди є вільні ковзани), це не вимагає великих фізичних та матеріальних витрат і не заважає тренувальному процесу.
Проведення цих заходів дозволить ДЮСШ збільшити фінансові надходження, а це в майбутньому дозволить поліпшити і спортивні результати.
ВИСНОВОК
Об'єктом дослідження є адміністративна будівля, що знаходяться за адресою: 426004, Росія, Удмуртська Республіка, м. Іжевськ, вул. Радянська, 35.Нежитлове приміщення в дев'ятиповерховому цегляному житловому будинку передано з балансу Комітету з фізичної культури і спорту Адміністрації м. Іжевська на баланс, в оперативне управління муніципальної установи додаткової освіти МУДОД "МК ДЮСШ" в 2001 році.
У роботі було проаналізовано основні проблеми фасиліті менеджменту та запропоновано варіанти їх вирішення.
Головною проблемою технічного управління будівлею була визнана проблема управління енергоресурсами будівлі, тому що витрати за цією статтею становлять значну частину бюджету організації. Найбільш оптимальним варіантом її вирішення бути установка пристроїв регулювання системи опалення та приладів обліку тепла.
Важливою проблемою в управлінні інфраструктурою будівлі є управління охороною та безпекою будівлі, тому що це дитяча установа, яка ніяк не охороняється і будь-хто може потрапити всередину без особливих проблем. Сторож є тільки в нічний час доби. Рішенням даної проблеми може стати встановлення системи безпеки
На сьогоднішній день по комерційному управлінню будівлею можна назвати таку проблему управління площами і оренда. Оптимальним її рішенням є організація платної заточення ковзанів, так як її можуть проводити практично весь час (на відміну від прокату, тому що це веде до зношування інвентарю і не завжди є вільні ковзани), не вимагає великих фізичних та матеріальних витрат і не заважає тренувальному процесу .
Проведення цих заходів дозволить ДЮСШ знизити витрати на експлуатацію приміщення.
Список літератури
1. Nдvy J.: Facility management: Grundlagen, Computerunterstьtrung, Einfьhrungsstrategie, Praxisbeispiele: Berlin, Springer Verlag, 2000. - S.327.2. Горемикін В.А., Бугулов Е.Р. Економіка нерухомості. Підручник. - М.: Інформаційно-видавничий дім "Філін", 1999.
3. Кирилова О. Організація навчання за спеціальністю фасиліті менеджмент. - М.: ГУУ, 1996
4. Литвин А.В., Хазов О.М. FACILITI MANAGEMENT: теоретичні засади та практичний аспект / / Вісник Удмуртського університету. Серія "Економіка". - Іжевськ, УДГУ. -2003. - № 1. - С.14-17.
5. Талонів А.В. Управління інфраструктурою організації (фасиліті менеджмент). - М.: ГУУ, 2000. - С.59.
6. Коттс Ф. Управління інфраструктурою організації. - М.: ВАТ "Друкарня НОВИНИ", 2001. - 597 с.
Цей текст може містити помилки.
Менеджмент і трудові відносини | Курсова
Схожі роботи:
Взаємозв`язок між суб`єктом і об`єктом пізнання
Система управління технологічним об`єктом
Дослідження можливості застосування штучних нейронних мереж для автоматичного управління
Оцінка нерухомості сфери застосування і шляхи розвитку
Рішення задачі оптимального управління
Дослідження практики застосування маркетингу нерухомості в компанії Квартал
Проектування моделі для складання оптимального раціону годівлі худоби
Розробка підсистеми управління оптимального плану випуску виробів
Побудова математичної моделі оптимального управління забезпечує м`яку посадку при